Khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Nếu tổng tiền thuê tài sản < 100tr/năm :

– Thuế Môn Bài: Từ 01/07/2017 được miễn thuế MB

– Thuế GTGT, TNCN: Theo thông tư 40/2021 ( được sửa đổi bởi thông tư 100/2021)  cá nhân  không phải nộp thuế GTGT và TNCN nếu có doanh thu <100 triệu/năm.

Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ : Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một tài sản, năm 2015 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê tài sản đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng năm - tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC ( được sửa đổi bổ sung bởi thông tư 100/2021/TT-BTC)

-  Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2015 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, Bà C cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2017 Bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

2. Nếu tổng tiền thuê nhà > 100.000.000/năm:

a/ Các loại thuế phải nộp: MB, GTGT, TNCN

– Thuế Môn Bài.

( Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, hoặc bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.)

- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi

b/ Hồ sơ khai thuế

• Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm

+ Nếu chọn khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán:  Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế  chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

+ Nếu chọn khai theo một lần theo năm: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo (31/01)

• Hồ sơ khai thuế gồm

+ Tờ khai theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư này (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

+ Bản chụp hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

+ Bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản uỷ quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

• Địa điểm nộp tờ khai

+ Nơi nộp hồ sơ khai thuế là Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.

• Thời hạn nộp tờ khai

+ Thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

Lưu ý:

- Từ ngày 06/08/2015 ( Ngày thông tư 96/2015 có hiệu lực) thì cá nhân cho thuê nhà ko còn mua hóa đơn lẽ để cung cấp cho DN thuê nữa. DN thuê chỉ cần dựa vào hợp đồng, chứng từ trả tiền thuê và chứng từ nộp thuế thay ( Nếu hợp đồng quy định bên thuê nộp thuế TNCN), không phải lập Bảng kê theo mẫu số 01/TNDN tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC ( Công văn 1834) 
-  Cho thuê nhà phải đăng ký kinh doanh
- Mặc dù doanh thu cho thuê nhà < 100 triệu/năm không phải nộp thuế nhưng vẫn phải kê khai

* Thuế nộp thay chủ nhà có được tính vào chi phí không?

 Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:

–Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.

– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản,chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

–Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuê môn bài) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân ( Nhưng riêng phần thuế MB ko được tính vào chi phí vì thông tư 96/2015 không nhắc đến).
( Doanh thu tính thuế trong trường hợp này là doanh thu chưa bao gồm thuế : 0.9)

                                       Ngày 04 tháng 07 năm 2015

                                             Bộ phận tư vấn pháp lý