1. Cá nhân cho thuê tài sản có bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không?

Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ các hoạt động sau:
+ Cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi ( Không bao gồm dịch vụ lưu trú)
+ Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị ( Không kèm theo người điều khiển)
+ Chi thuê tài sản khác ( không kèm dịch vụ)

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 và Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản (như nhà, mặt bằng, phương tiện vận tải, máy móc không kèm người điều khiển) không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh để kê khai thuế, kể cả khi kê khai online. Cá nhân có thể thực hiện nghĩa vụ thuế trực tiếp với cơ quan thuế mà không cần thành lập hộ kinh doanh, trừ trường hợp muốn tổ chức hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp hoặc có quy mô lớn hơn, phù hợp với mô hình hộ kinh doanh.

Cụ thể, cá nhân cho thuê tài sản được coi là cá nhân kinh doanh và phải đăng ký thuế, kê khai và nộp thuế theo quy định. Việc đăng ký hộ kinh doanh chỉ cần thiết nếu cá nhân muốn hoạt động dưới danh nghĩa một đơn vị kinh doanh có đăng ký chính thức, ví dụ như có tên thương mại, con dấu, hoặc hóa đơn VAT. Nếu không, cá nhân vẫn có thể kê khai thuế điện tử thông qua mã số thuế cá nhân trên Cổng thông tin Thuế điện tử (thuedientu.gdt.gov.vn).

Đồng thời tại Hội nghị đối thoại giữa Bộ Tài chính với người nộp thuế về thuế, hải quan năm 2025, Bộ Tài chính có trả lời câu hỏi cá nhân cho thuê tài sản có phải đăng ký hộ kinh doanh không như sau:

- Trường hợp cá nhân cho thuê mặt bằng đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.

- Trường hợp cho thuê mặt bằng không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.

Như vậy, không có quy định cá nhân cho thuê tài sản bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh.

2. Quy trình đăng ký mã số thuế và kê khai thuế điện tử cho cá nhân

Để kê khai thuế online, cá nhân cho thuê tài sản cần có mã số thuế. Nếu chưa có, cá nhân phải đăng ký mã số thuế theo quy định tại Thông tư 105/2020/TT-BTC. Hồ sơ đăng ký bao gồm:

• Tờ khai đăng ký thuế (mẫu 03-ĐK-TCT).
• Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND hoặc hộ chiếu).
• Hợp đồng cho thuê tài sản

Hồ sơ được nộp tại Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê (đối với bất động sản) hoặc nơi cá nhân cư trú (đối với tài sản khác).

Sau khi đăng ký online xong, cá nhân liên hệ trực tiếp cơ quan thuế để cơ quan thuế cấp MST ( cơ quan thuế cấp MST là mã số định danh của CCCD) thông qua mail hoặc số điện thoại đăng ký ( cấp MST và password)

Có sự ngộ nhận khi cho thuê tài sản phải sử dụng MST riêng để kê khai, nếu cá nhân đã có MST TNCN rồi có thể dùng MST TNCN đó kê khai bình thường, chỉ những cá nhân chưa được cơ quan thuế cấp MST mới phải đăng ký

Lưu ý : Cá nhân chưa có MST khi có phát sinh cho thuê tài sản, trong thời hạn 10 ngày từ ngày ký hợp đồng phải đăng ký MST với cơ quan thuế, nếu chậm sẽ bị phạt

3. Cá nhân kê khai thuế

Sau khi có mã số thuế, cá nhân thực hiện các bước kê khai thuế điện tử như sau:

Truy cập Dịch vụ công thuế nhà nước (https://dichvucong.gdt.gov.vn/) → đăng nhập → Đăng nhập bằng TK thuế điện tử → Cá nhân → User ( MST) và password

Đăng nhập, chọn mục “Kê khai thuế” → “Khai cho thuê tài sản” → điền tờ khai 01/TTS theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và đính kèm bảng kê 01/BK-TTS.

Nhập thông tin hợp đồng (họ tên bên thuê, loại tài sản, số hợp đồng, giá thuê, v.v.) và nộp tờ khai qua hệ thống, Khi nộp thì hệ thống sẽ gửi mã OTP về số điện thoại khi đăng ký mẫu 03-ĐK-TCT , nhập mã OTP xác nhận để hoàn thành việc nộp tờ khai

4. Công ty kê khai thay cho cá nhân cho thuê tài sản

Truy cập Dịch vụ công thuế nhà nước (https://dichvucong.gdt.gov.vn/) → đăng nhập → Đăng nhập bằng TK thuế điện tử → Doanh nghiệp → user ( MST) và password

 Công ty sử dụng MST của công ty để kê khai

5. Thời hạn và nghĩa vụ nộp thuế cho cá nhân cho thuê tài sản

Theo Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế được quy định như sau:

Theo kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thuê.

Theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng 1 năm sau.

Nếu có thay đổi về hợp đồng (doanh thu, thời hạn thuê), cá nhân phải khai điều chỉnh, bổ sung theo Luật Quản lý thuế.

6. Các loại thuế phải nộp. ( Thuế MB được miễn từ 01/01/2026)

- Doanh thu < 500 triệu/ năm: Được miễn thuế GTGT và TNCN
- Doanh thu từ 500 triệu trở lên phải nộp thuế GTGT và TNCN

Nếu giá thuê không bao gồm thuế :
Trước khi tính thuế GTGT và TNCN phải lấy doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9

Lưu ý:  Cá nhân có doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm được miễn thuế GTGT và TNCN theo luật thuế GTGT và luật thuế TNCN nhưng vẫn phải kê khai thuế đúng hạn

7. Thuế nộp thay chủ nhà có được tính vào chi phí không?

 Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP 

Đối với các trường hợp: Mua sản phẩm là nông, lâm, thủy sản... mua hàng hóa, dịch vụ của cá nhân,  có chứng từ chi trả tiền theo quy định của pháp luật về kế toán, hóa đơn, chứng từ cho người bán (đối với trường hợp giá trị mua hàng hóa, dịch vụ trong ngày của từng hộ, cá nhân từ 05 triệu đồng trở lên phải thanh toán không dùng tiền mặt) và Bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ do người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền của doanh nghiệp ký và chịu trách nhiệm. Theo đó hồ sơ  để chi phí thuế tài sản được tính vào chi phí gồm

– Hợp đồng thuê tài sản, bảng kê và chứng từ trả tiền thuê tài sản không dùng tiền mặt.

– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, bảng kê , chứng từ trả tiền thuê tài sản không dùng tiền mặt và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

–Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân ( Doanh thu tính thuế trong trường hợp này là doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9)